问 开发商能否保留已出售商品房外墙面的所有权及使用权？

姜某为从事经营活动，从利川置业公司处购买商用房屋一套，并签订了商品房买卖合同，该合同附件约定：“鉴于从项目整体规划、功能及形象考虑，本项目屋面使用权、墙面使用权归出卖人，买受人设置店招、广告牌时，应当服从与遵守该项目整体规划、功能和形象的需要，并服从与遵守出卖人或物业公司的管理。”姜某购买该房屋后即从事经营活动，并设立了广告牌。但物业公司通知姜某，要求其每年向物业公司交纳3万元的广告费，否则将强行拆除广告招牌。姜某认为开发商不享有已出售房屋外墙的所有权和使用权，拒绝支付费用。请问，开发商售房能否保留已出售

外墙面不属于单个业主，也不属于开发商，而属于业主共有，开发商不能在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。首先，依据《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，在登记机构的不动产登记簿上，也不可能将特定房屋的特定外墙面登记在单个业主名下，那么只能属于该特定房屋的全体业主。其次，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为《物权法》第六章所称的共同部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，属于特定房屋全体业主共有。因此，开发商不享有已出售房屋外墙的所有权和使用权，而姜某利用与其商铺相连的外墙面从事经营活动，属于合理使用，无需支付费用。