根据我国法律规定，导致购房合同无效的情形有下列几种：

1. 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。

2. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。

通常涉及“恶意串通”的情形如下：

(1) 另一购房人与卖方的房屋交易价格过分低于市场价格(一般来说买卖双方约定的交易价格低于交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，可以认定为过分低于市场价格);

(2) 另一购房人与卖方为现金交付或因其他理由两方均不能提供商品房买卖的交易凭证;

(3) 其他可能被认定为另一位购房人与卖方“恶意串通”的不合理行为。

3.损害社会公共利益。

4.违反法律、行政法规的强制性规定。

（一） 发生房屋买卖纠纷，如果与对方还有商量的余地时，建议先进行协商，如果能够达成一致意见的，可以签订一份《和解协议书》（“协商”部分有范本，你可按需查看），这样解决纠纷耗时少、耗费的精力也少。

（二） 双方情绪激动，很难达成一致意见的，或者对方不愿意协商的，可以向人民调解委员会或者法院申请调解，在调解委员会的主持下，达成一致意见，签订《调解协议书》，这样能高效快捷地解决纠纷。

（三） 对方不愿意调解或者经人民调解委员会调解后不能达成一致意见的，双方在签订《房屋买卖合同》时约定了仲裁条款或者事后都同意仲裁解决的，可以向当地的仲裁机构申请仲裁。

（四） 以上方式无法解决的，可以走诉讼程序，将由法院进行判决，但是程序可能会比较繁杂，周期也会比较长，需要耗费一定的精力和财力（律师费，立案费等）。

房屋买卖过程中发生纠纷，相比其他的几种方式，协商要相对要有优势些，建议优先选择协商的方式来处理纠纷。

1.协商的好处

(1) 效率高：便捷、迅速(只要双方协商一致，即可按照协商内容履行);

(2) 成本低：耗时短，花费金钱少(双方只需要坐下来对存在的争议进行谈判协商，达成一致意见，而不需要进行诉讼或者其他方式，这样减少了产生其他费用的成本);

(3) 促和谐：维护双方感情(协商解决纠纷是维系双方感情最好的解决途径，避免双方对簿公堂，带来感情上的鸿沟)。

2.协商的风险

对方可能会反悔，或者不履行协商内容(一般来说如果是双方自愿协商一致的话，是不会出现这种情况的)。

3.协商技巧

(1) 事先有充足的准备，在协商之前对赔偿数额应该做到心中有数。

(2) 有重点的谈判。不同时期的房情不同，谈判的侧重点不同，要根据房屋开售的时间、地点及国家购房政策情况进行判断。

(3) 谈判的目的是为了达成和解，和解的标志是达成书面的赔偿协议。

(4) 谈判是为了解决问题，在这个过程中需要双方克制自己的情绪、避免激动，同时可以适当让步，促成和解。

(5) 如果条件允许，赔偿涉及金额巨大的，可以考虑委托律师代为谈判。

4.注意事项

(1) 双方应该理性谈判，把赔偿金额控制在一个合理的范围内，以解决问题为首要目的;

(2) 达成一致意见后一定要形成书面的赔偿协议，口头和解在以后容易出现纠纷;

(3) 一般来说，达成赔偿协议就意味着受害人接受了赔偿，如果之后再想反悔，可能需要承担法律责任;

(4) 双方都应该经过深思熟虑之后再在赔偿协议上签字。

5.和解协议书

和解协议书(范本)

和解协议书

甲方： ，性别： ，民族： ，出生日期： ，住址： ，联系方式： 。

乙方： ，详细地址： ，组织机构代码 ，联系电话： 。

法定代表人： ，联系方式： 。

经双方协商一致，现甲方与乙方就 事宜，本着平等、自愿、公平原则，经友好协商，就 的房屋达成以下协议：

一、解除双方签订的《商品房买卖合同》，且乙方须返还甲方全部购房款 元(大写： 元整)

二、乙方向甲方承担责任，赔偿甲方 元(大写： 元整)。

除上述协商所达成的内容外，双方愿遵守以下几点：

一、本协议签订后，此事处理即终结，甲方保证就此事不再以任何方式和理由向乙方提出任何要求;

二、本协议是双方平等、自愿协商的结果，是双方真实意思表示;

三、本协议内容甲乙双方已经全文阅读并理解无误，甲乙双方明白违反本协议所涉及后果，甲乙双方对此协议处理结果无异议;

四、本协议为一次性终结处理协议，本协议书一式两份，双方当事人各执一份，经双方签字后生效，甲乙双方当事人各应以此为据，全面切实履行本协议，不得再以任何理由纠缠。

甲方：                                                      

签名(手印/盖章)：

2022年07月04日

乙方：

签名(手印/盖章)：

2022年07月04日

房屋买卖过程中发生纠纷，调解与仲裁、诉讼相比较，具有及时高效、方法灵活的特点，并且双方在调解过程中达成一致协议，也便于执行协议的内容。

人民调解

双方当事人在赔偿等方面产生纠纷的，可以申请人民调解委员会的调解。

1.人民调解的好处

(1) 成本低：能在立案前申请人民调解，达成调解协议的，可以向法院申请司法确认，不收取诉讼费;能在立案后委托调解结案的，普通程序减半收取诉讼费;有给付内容(如：赔偿款)的调解协议还可申请公证机构办理具有强制执行力的债权文书。

(2) 效率高：与开庭审理相比，形式方便灵活，时间短，程序简便。

(3) 效果好：调解解决纠纷，多数当事人能够自动履行，纠纷解决较彻底。

(4) 效力强：司法确认过的调解书，当事人申请法院强制执行的，人民法院应当依法强制执行。

(5) 促和谐：通过调解，把纠纷解决在初始阶段，双方不伤和气。

2.所需材料

(1) 人民调解申请书;

人民调解申请书(范本)

人民调解申请书

申请人： ，性别： (男/女)，出生日期： ，身份证号码： ，民族： ，住址： ，联系电话： 。

被申请人： ，组织机构代码证： ，地址： 市 区 路 号。

法定代表人： ，职务： ，联系方式： 。

申请事项：

请求调解此次房屋买卖纠纷中所涉及的矛盾，确定赔偿责任承担主体。

纠纷事实：

申请人与被申请人就 市 区 小区 幢 单元 室的面积为： 平方米的房屋达成了买卖的协议，但是现在由于被申请人的过错，导致合同在履行过程中存在争议，无法继续履行，事发后，申请人一直积极处理该事故的后续问题，以确保双方的损失降到最低。

人民调解委员会已将申请人民调解的相关规定告知我，现自愿申请人民调解委员会进行调解。

此致

人民调解委员会

申请人(签名、盖章)：

2022年07月04日

(2) 证明双方当事人身份的材料(自然人提交身份证复印件或户口本复印件，法人提交营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明等);

(3) 相关证据材料，如：证明损失的各项收据、证明导致损失与对方有关的证据等。

3.调解程序

(1) 当事人向人民调解委员会申请;

(2) 人民调解委员会根据调解纠纷的需要，指定一名或者数名人民调解员进行调解，也可以由当事人选择一名或者数名人民调解员进行调解;

(3) 人民调解员根据调解纠纷的需要，在征得当事人的同意后，可以邀请当事人的亲属、邻里、同事等参与调解，也可以邀请具有专门知识、特定经验的人员或者有关社会组织的人员参与调解;

(4) 人民调解员在充分听取当事人陈述的情况下，讲解有关法律、法规和国家政策，耐心疏导，在当事人平等协商、互谅互让的基础上提出纠纷解决方案，帮助当事人自愿达成调解协议;

(5) 调解不成的，人民调解员应当终止调解，并依据有关法律、法规的规定，告知当事人可以依法通过仲裁、诉讼等途径维护自己的权利。

人民调解流程图

 

 

4.人民调解委员会的工作原则

(1) 必须严格遵守国家的法律、政策进行调解;

(2) 必须在双方当事人自愿平等的前提下进行调解;

(3) 必须在查明事实、分清是非的基础上进行调解;

(4) 不得因未经调解或者调解不成而阻止当事人向人民法院起诉。

法院调解

法院调解又称为诉讼中的调解，当事人可以在法院的调解下协商解决纠纷、结束诉讼、维护自己的合法权益，是人民法院和当事人进行的诉讼行为，其调解协议经法院确认，即具有法律上的效力。

1.法院调解的好处

(1) 成本低：诉讼调解收费低且解决纠纷彻底;

(2) 效益大：调解可以根据自主和自律原则选择适用的规范，如地方惯例、行业习惯和标准等合法解决纠纷，进行协商和妥协，并可能达到双赢的结果，能够实现效益最大化，而诉讼的结果是由法官判决的，并不确定;

(3) 更专业：调解人员的法律素质高，主持调解的法官具有专业的法律知识和丰富的审判经验;

(4) 制度完善：调解程序规范，诉讼法中一整套回避制度、举证制度等，调解法官都能熟练地运用到调解程序中去;

(5) 效力高：调解书的法律效力高，当事人对司法调解的认同度高，对于调解达成的协议也多能自觉履行。

2.调解程序

(1) 法院在案件受理后，对于有可能通过调解解决的民事案件，应当进行调解，当事人自愿申请调解的，也可以依申请调解;

(2) 在审判人员的主持下，双方当事人或者其诉讼代理人参与调解;

(3) 还可以邀请案件事实有所了解的单位以及当事人的亲友，协助调解，这样有利于缓解诉讼的紧张气氛，解除当事人思想上的一些疑虑，促成调解协议的形成;

(4) 当事人拒绝继续调解或者没有达成调解协议的，人民法院应当对案件继续审理，并及时作出判决;

(5) 双方当事人达成调解的，可以由法院制作调解书。调解书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章，送达双方当事人。 调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。

房屋买卖过程中发生纠纷，仲裁与诉讼相比，具有程序较为简便、省时省力的特点，并且仲裁裁决具有和法院的判决书同等效力，便于后续执行。

1.仲裁申请地

(1) 可以向《商品房买卖合同》约定的仲裁委员会提出申请;

(2) 《商品房买卖合同》中没有约定的，也可以向房屋所在地的仲裁委员会提出申请。

2.仲裁申请时间

房屋买卖纠纷类型属于一般的民商事纠纷，申请仲裁的时效为三年。仲裁时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。

提示：

(1) 仲裁时效因向有关部门请求权利救济，或者对方同意履行义务而中断。从中断时起，仲裁时效期间重新计算。

(2) 因不可抗力(如火灾、地震等)或者有其他正当理由，不能在三年内申请仲裁的，仲裁时效中止。从中止时效的原因消除之日起，仲裁时效期间继续计算。

3.申请仲裁需要的材料

(1) 仲裁申请书原件一份，并按对方当事人的人数提交复印件(即对方有几个当事人就提交几份);

(2) 身份证明原件一份，并按对方当事人的人数提交复印件(即对方有几个当事人就提交几份，个人需要提供身份证、户口薄复印件;公司需要提供法定代表人或负责人的身份证复印件、营业执照复印件等材料，注意携带原件以备查验);

(3) 有委托代理人的，需当面签定并提交《授权委托书》，注明委托事项，同时提交委托代理人的身份证复印件(如：委托代理人是律师事务所派出的执业律师，应提供执业律师的证件复印件，如果委托代理人是公民，应提供与委托人签订的不收费代理协议书，以及代理人和委托人之间的关系的证明材料);

(4) 证明争议事实的证据，如《商品房买卖合同》，在提交证明材料时，应附原件及复印件各一份，审核后退回原件。

注意：

① 如果在《商品房买卖合同》中明确约定了仲裁条款或者双方之间有仲裁协议，仲裁是前置程序，也就是说需要先经过仲裁，对仲裁的结果不服或者争议仲裁机构不予受理的前提下，才可以去提起诉讼，未经过仲裁直接就去诉讼，法院是不会受理的;

② 双方需要对案件涉及的基本事实提供证据加以证明，否则，争议仲裁机构可以不予立案。

4.仲裁效力

仲裁裁决自作出之日起生效。

5.仲裁申请书

仲裁申请书(范本)

仲裁申请书

申请人： ，性别： ，出生日期： ，身份证号码： ，民族： ，住址： ，联系电话： 。

被申请人： ，地址： 市 区 路 号。

法定代表人： ，职务： ，联系方式： 。

仲裁请求：

一、裁决被申请人向申请人支付违约金 元(大写： 元整)。

二、由被申请人承担本案的全部仲裁费用。

事实与理由：

申请人与被申请人于 年 月 日签订了《商品房买卖合同》，并约定了 ，申请人已经按时履行了全部合同义务，被申请人却迟迟不愿履行，给申请人造成了极大损失，被申请人的行为已经构成了违约，应当对申请人承担违约责任，依照《商品房买卖合同》的约定，违约金的约定为： ，该约定亦不存在违反法律规定的情形。

综上所述，鉴于被申请人的违约行为，申请人现根据《中华人民共和国仲裁法》，依据双方之间的《商品房买卖合同》第 条之约定，特向贵会提起仲裁，恳请贵会依法公正裁决，维护申请人的权益。

此致

仲裁委员会

申请人(签名、盖章)：

2022年07月04日6.仲裁流程图

仲裁流程图

 

诉讼可以充分全面保护你的合法权益，比较公正和客观，处理的结果生效后具有终局的法律效力和强制执行力。但是相比协商和调解来说，程序比较繁杂，周期较长，需要耗费一定的精力和财力(律师费，立案费等)，也有可能使双方的关系恶化。

1.管辖法院

向法院起诉时，如果你们双方在合同中约定了管辖的法院，并且该约定有效的话，应当向约定的法院提起诉讼。如果你们没有约定管辖的法院或者约定无效(详见下方提示)，可以选择下列法院提起诉讼：

(1) 合同的履行地(一般情况下，《商品房买卖合同》的履行地为房屋所在地);

(2) 被告住所地(公司所在地或者公司的注册机构所在地)。

提示：合同中约定管辖法院条款常见的无效情形有：

(1) 约定的法院不是被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、房屋所在地的无效。

(2) 同时约定向法院提起诉讼和申请仲裁机构仲裁的无效。合同双方要么约定向某一法院提起诉讼，要么约定向某一仲裁机构申请仲裁，不可同时约定。

(3) 管辖约定不明确的无效。例如合同中约定发生纠纷由被告住所地处理，但是没有明确约定是向被告住所地法院提起诉讼还是申请仲裁。

2.相关诉讼材料

(1) 起诉状正本1份，并按对方当事人的人数提交副本(即对方有几个当事人就提交几份)。

(2) 证明当事人身份的材料(自然人提交身份证复印件或户口本复印件;法人提交营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明)。

(3) 委托律师代为诉讼的，需要提交授权委托书和律师事务所的公函。

(4) 委托非律师的其他人代为诉讼的，需要提交授权委托书和受托人的身份证复印件。

(5) 证明诉讼请求的基本证据。如：《商品房买卖合同》、购房款支付协议、购房款收据、付款转账记录、 其他证明材料等。

3.诉讼时效

商品房买卖产生纠纷的诉讼时效为三年，也就是权利人应该在知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起三年内提起诉讼，若目前已经超过诉讼时效，并且对方向法院主张诉讼时效已过，那么法院不会支持你的诉讼请求。

4.起诉状范本

起诉状(范本)

民事起诉状

原告： ，性别： (男/女)，出生日期： ，身份证号码： ，民族： ，住址： ，联系电话： 。

被告： ，详细地址： ，组织机构代码： ，联系电话： 。

法定代表人： 。

诉讼请求：

一、判令被告履行与原告签订的《商品房买卖合同》，尽快腾退房屋，并协助原告办理房屋的过户登记手续。

二、本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：

原告与被告于 年 月 日签订了《商品房买卖合同》，合同中约定：原告购买被告所有的，位于 市 区 小区 幢 单元 室的房屋，房屋价款为人民币： 元(大写：人民币 元整)。被告应于 年 月 日向原告交付房屋，并于房屋交付后的 日协助原告办理不动产权证。但是，被告在与原告签订合同之后，又将房屋卖给了他人。

综上所述，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法典》等法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。

此致

人民法院

附：

1.本起诉状副本 份

2.证据清单

具状人：

2022年07月04日

5.聘请律师攻略

聘请律师攻略

(1) 可以聘请律师的情况

① 法律关系复杂的案件，如：涉及多个房屋共有人或者房屋产权信息不明确的;

② 取证较为困难的案件，如：自己收集证据困难，或者某些证据较难调取的;

③ 有一定的经济实力的，可以考虑聘请律师，律师毕竟是专业的，无论案件是否复杂，在有条件的情况下，聘请一个律师，可以节省大量的时间和精力。

(2) 如何选择律师

① 在考察律师的时候，要看律师有没有律师执业证以及该律师的执业年限;

② 初步选定律师之后，要与律师进行深入交流，了解他的业务能力和人品;

③ 跟律师介绍基本案情，看律师对案情的法理分析是否到位;

④ 选择好律师之后，要跟律师签订委托协议，在协议中约定好委托律师的代理事项、代理权限等。

(3) 聘请律师有困难的怎么办

① 自我代理，即自己为自己辩护;

② 可以向当地司法局或司法所的公共法律服务中心咨询是否可以申请法律援助。