一、农村宅基地申请程序：

农村村民建住宅需要使用宅基地的，具体申请报批程序如下：

1、符合条件的村民提出用地申请。

2、村民小组、村委会讨论通过，并有80%以上社员签字同意。

3、国土房管所派员现场选址勘察。

4、申请人提交相关申报材料。

5、张榜公布。

6、乡镇人民政府审核。

7、国土房管所补审后上报县国土房管局审核。

二、农村宅基地申请报批程序及申报材料

农村宅申请报批时应分为原地翻建和异地新建两种情况分别报送相关材料。

1、属于原地翻建的，应报送;

(1)农村村民用地申请书

(2)农村村民建设用地审批表;

(3)户口簿复印件(与原件核对);

(4)原集体土地使用证书。

2、属于异地新建的，应报送：

(1)农村村民用地申请书;

(2)农村村民建设用地审批表;

(3)户口簿复印件(与原件核对);

(4)属于建新交旧的，提交原集体土地使用证，申请人与村委会签定归还旧宅基地合同;

(5)城镇规划区内的农村村民在农民新村内建住宅的，应有县人民政府农民新村批复并提交建设行政主管部门颁发的选址意见书及规划许可证。

三、根据《村庄和集镇规划建设管理条例》 第十八条规定： 农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：

(一)需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地;

(二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。

城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第(一)项规定的审批程序办理。

回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区需要使用集体所有的土地建住宅的， 依照本条第一款第(一)项规定的审批程序办理。

四、农民宅基地审批程序

符合申请宅基地条件的农村村民，应向本集体提出申请，经村民代表会议或村民会议讨论通过，由村民委员会报乡镇人民政府审核后，报县级人民政府批准。

五、土地登记的程序

1、土地登记申请;

2、地籍调查;

3、权属审核;

4、注册登记;

5、颁发或更换证书。

农村村民符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地

①“因结婚等原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的;

②因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的;

③经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的;

④原有宅基地被依法征用的;

⑤县级以上人政府规定的其他条件。

宅基地是农村集体居住的房屋，宅基地是可以进行转让的，但是有条件转让的。

农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件：

一、是经本村村民委员会同意，且最终取得乡级政府的批准;

二、是转让人与受让人同为本村村民;三、是受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;四、是宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。符合以上条件，该房屋买卖可保万无一失。第一章总则第一条为加强对农村宅基地的管理，规范农村建设用地秩序，保护农村村民的合法权益，根据《中华人民共和国》和《省土地管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。第二条本办法所称的农村，包括村庄和集镇。本办法所称的农村宅基地，是指农村村民用于建设住宅和厨房、厕所等设施的土地及庭院用地。第三条本办法适用于本省行政区域内农村宅基地的管理。第四条县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内农村宅基地的管理工作。第五条各级人民政府及其有关部门和村民委员会应当鼓励农村村民建设二层以上住宅，并按照村庄和集镇规划进行旧村改造。农村村民建设住宅，应当合理利用和集约利用土地，严格按照土地利用总体规划、村庄和集镇规划使用土地。村内有空闲地可以利用的，不得占用耕地建设住宅。第六条农村村民建设住宅，应当依法取得土地使用权。禁止非法占用土地建设住宅。禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地。第二章宅基地申请与审批第七条农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地：

(一)因子女等原因确需分户，缺少宅基地的;

(二)外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;

(三)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。第八条农村村民需要使用宅基地的，应当向村民委员会提出申请，由村民委员会公布并提交村民会议或者村民代表会议讨论。经讨论同意并公布后，逐级报乡(镇)土地管理机构、县(市)土地行政主管部门审核和县(市)人民政府审批。县(市)人民政府批准后，村民委员会应当公布批准使用的宅基地。第九条农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：

(一)年龄未满十八周岁的;

(二)原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;

(三)出卖或者出租村内住房的。第十条农村村民占用农用地建设住宅的，应当由县(市)土地行政主管部门拟定农用地转用方案，依法办理农用地转用审批手续。农村村民占用林地建设住宅的，应当依法报林业主管部门审核同意，并按前款规定办理审批手续。农村村民不得占用基本农田建设住宅。第十一条农村村民占用耕地建设住宅的，农村集体经济组织应当事先开垦与占用耕地的面积和质量相当的耕地，并报土地行政主管部门审查;没有开垦条件或者开垦的耕地经验收不合格的，农村集体经济组织应当依法向县(市)土地行政主管部门缴纳耕地开垦费。第十二条下列宅基地的使用权，由村民委员会向乡(镇)土地管理机构提出申请，经县(市)土地行政主管部门审查、县(市)人民政府批准后，可以收回：

(一)为实施村庄和集镇规划进行旧村改造需要调整的宅基地;

(二)为进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地;

(三)农村村民一户一处之外的宅基地;

(四)农村“五保户”腾出的宅基地;

(五)自依法批准之日起连续二年未按照批准的用途使用的宅基地;

(六)县(市)人民政府规定应当收回的其他宅基地。由于前款第(一)项、第(二)项和第(三)项规定的原因收回宅基地使用权的，村民委员会应当根据地上附着物的评估价格对原宅基地使用权人给予适当补偿。第三章宅基地标准第十三条本省依法实行农村村民一户一处宅基地制度。农村宅基地的面积按照下列标准执行：

(一)人均耕地不足一千平方米的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百平方米;

(二)人均耕地一千平方米以上的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百三十三平方米;

(三)坝上地区，每处宅基地不得超过四百六十七平方米。县(市)人民政府可以根据当地实际情况，在前款规定的限额内规定农村宅基地的具体标准。第十四条农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。

(1)城镇居民购买;

(2)法人或其他组织购买;

(3)转让人未经集体组织批准;

(4)向集体组织成员以外的人转让;

(5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

农村宅基地房屋的动迁补偿一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。地上物的补偿，应当归属房屋权利人。可以作为居民的遗产，按继承法规定，继承规定如下：

1、法定继承顺序：

第一继承顺序：配偶、子女和父母

第二继承顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

2、代位继承：被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。

3、份额分配：

同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。

典型案例

周某系原告周某云(小女儿)、被告周某洪(大儿子)、被告周某兰(大女儿)、被告周某祥(二儿子)之父，周某于 1996 年去世，老伴儿王某至今身体

健康。周某去世后留有位于北京市朝阳区东风乡将台洼村房屋一处，房屋性质属于宅基地。2013 年 7 月，北京市朝阳区东风乡将台洼地区腾退拆迁，此处宅基地被拆除，王某与开发商签订了《拆迁安置补偿协议书》，根据协议，王某获得房屋拆迁腾退补偿款人民币 600 多万元，王某将全部拆迁补偿款都给了二儿子周某祥，大儿子和大女儿自愿放弃该补偿款，对于小女儿周某云，王某认为这是在农村，嫁出去的闺女就是泼出去的水，不应该继承拆迁补偿款，小女儿周某云不服气，认为这是父亲的宅基地，当年建房时也做了贡献，拆迁补偿款理应作为遗产，所有人共同继承，因此小女儿周某云作为原告，根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定，将所有继承人列为被告起诉至朝阳法院，要求继承房屋拆迁补偿款。

原告认为：其父周某 1996 年 2 月注销户口，根据在北京市朝阳区东风乡将台洼村档案室调取的《农村宅基地发证审批表》上记载，土地使用者为周某。其父周某取得《农村宅基地发证审批表》后，于 1986 年翻盖房屋正房 9 间，东西厢房 4 间，由当时已工作的大儿子、大女儿及小女儿原告出资建造，当时原告已工作，工资交于父母，其二儿子当时在当兵期间(于 1984 年至 1988 年当兵)并未出资，根据以上事实，原告拥有法定继承权，理应继承拆迁补偿款。

被告王某认为：周某的宅基地原门牌号为将台洼 22 号，院落内的房屋是由周某祥一家和周某共同居住，院落宅基地面积是 300 多平方米。1998 年根据北京市规划，重新划分了宅基地，并且重新排号，宅基地使用权人也由周某变成了自己，宅基地面积减少为 167 平方米，其他宅基地分给了周某祥一家，周某祥的门牌号为北京市朝阳区东风乡将台洼 46 号(以下简称将台洼 46 号)。周某名下的房屋按照拆迁补偿协议当中所标注的 1 号房，即五间房屋，共计补偿121440 元，其中只有一间房属于周某与王某共有，其他 4 间房屋已经给了周某祥。将台洼22号的共居人是被告和周某，还有周某祥一家人。根据继承法规定，属于周某的遗产只有半间房屋，只有 12144 元是周某的遗产，分到每个人的名下，原告应该继承 2428.8 元，且王某已经给了原告 20 万元，已经远远超过遗产范围。因此，请法院驳回原告的诉讼请求。

被告周某祥认为：将台洼 22 号的宅基地之所以那么大，是因为被告在1992 年建房，在 1993 年土地普查的时候，将被告所建房屋的土地记入了将台洼 22 号的宅基地面积内了。被告一家三口和周某、王某一直居住在将台洼22 号中。1998 年重新排号，被告建的房子的门牌号排上了，王某的没有排上号，就去补了一个门牌号，门牌号为北京市朝阳区东风乡将台洼 170 号。其他意见同被告王某。被告周某洪认为：同意王某的意见。

被告周某兰经法院依法传唤无正当理由未参加 2017 年 7 月 19 日的庭审，但周某兰在2015年5月7日的庭前谈话中明确表述其同意王某和周某祥的意见。

北京市朝阳区人民法院审理查明，在周某去世时，留有将台洼 22 号内北房 5 间(即将台洼 170 号面积统计表中标注房号为 1 号的房屋)和东西厢房(位

置系将台洼 170 号面积统计表中标注房号为 3 号和 4 号房屋的位置)。2003 年，将台洼 22 号分为将台洼 170 号和将台洼 46 号两个院落，其中将台洼 170 号的宅基地由王某使用，将台洼 46 号的宅基地由周某祥使用。2003 年，周某祥将原将台洼 22 号(即现将台洼 170 号)内东西厢房拆除翻建为将台洼 170 号面积统计表中标注房号为3号和4号的房屋。2011年，周某祥在原将台洼22号(即现将台洼 170 号)内新建了房屋(将台洼 170 号面积统计表中标注房号为 2 号的房屋)。2013 年 7 月 31 日，王某与泛海集团有限公司签订了尾号 145 的《腾退货币补偿协议》1 份，并领取了腾退补偿款 6792626 元。王某领取上述款项后，对补偿款进行了分割，周某洪、周某祥、周某兰对王某的分割没有异议，但原告对此不予认可，只认可从王某处领取了 20 万元。因原告与王某未能就拆迁房屋中涉及的周某的遗产继承问题达成一致，且王某亦未提供充分的证据证明，原告同意其分配遗产的方案，故本院对王某的主张不予采纳。法院认为：因周某的父母已经先于周某死亡，故周某的继承人应当为本案的原告及四被告。另，

关于周某的遗产，应当认定将台洼 170 号面积统计表中标注房号为 1 号的房屋拆迁款作为家庭的共同财产进行析产并确定周某的遗产。此外，周某祥对被继承人周某尽了主要的赡养义务，依照相关法律规定在分割遗产时可以多分。本院根据现有证据以及本案中房屋的建设情况，结合继承人对被继承人的赡养情况等因素，酌定原告应当继承周某遗产的金额为 50 万元，鉴于王某已经向原告支付了 20 万元，故王某还需将差额部分支付给原告。

律师点评

1. 关于本案遗产的界定

本案争议房屋性质为宅基地，进而产生的权利为宅基地使用权。宅基地使用权是指公民个人在国家或集体所有的宅基地上所享有的建造房屋以使用居住的一种物权。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅。宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制，根据土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占用农用地的，应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，并且，宅基地使用权是不可继承的。宅基地使用权虽不能继承，但因使用权取得的财产权利，可以依法继承。

本案中，《腾退货币补偿协议》系对周某名下宅基地上房屋进行拆迁而签订，周某名下宅基地上房屋被拆迁后，取得了腾退补偿款、腾退奖励费、补助费及其他补偿款。根据拆迁政策，若无合法宅基地使用权，则该笔补偿款难以取得，若该宅基地上未建筑房屋，该笔补偿亦不能达到现有数额。故腾退补偿款等系因周某宅基地使用权转化而来的财产权利，属于周某的遗产，笔者的这一观点，在法院的判决中也得到了确认。

2. 关于继承人及继承份额

继承人是指依法继承财产的人，分为法定继承人和遗嘱继承人。法定继承，第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。遗嘱继承是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求，确定被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额。关于继承份额，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。

在本案中，因周某的父母已经先于周某死亡，故周某的继承人应当为本案的原告，即小女儿，以及四位被告，即周某配偶王某，大儿子周某洪，大女儿周某兰，二儿子周某祥。以上五位均为法定继承人，应当拥有法定继承权，并不因为男女性别而有所区分，也与女儿是否出嫁毫无关系，这位老母亲因生长在农村，难免会有重男轻女的落后思想，这种认为嫁出去的闺女就是泼出去的水的观念，实在是不可取，也没有任何法律依据，当然是不能被法院所采纳的。