可根据合同提出违约金补偿。在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种：

1、出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口;

2、买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续;

3、买方或卖方单方违约解除合同的违约责任;

4、房屋质量问题的违约责任;

5、房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任;

6、根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形;

上面提到的1、2两项属于逾期履行义务的违约行为，3属于不履行合同义务的根本违约行为，4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。

卖方或买方都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但买方想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是卖方不办过户手续而引起纠纷，这时，买方如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖方另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全;如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。

1、明确了房屋房款交付等关键环节

合同示范文本对二手房交易中最容易出现纠纷的房屋、房款交付方式以及税费支付方式等环节作出了详细规定，能尽量避免纠纷的发生。例如卖房人不交税无法过户，例如加上“物业出现任何质量问题，则合同自然失效”等内容。

不要填写买方支付首期款的具体日期，一般填写为：在成功递件当日支付首期款，这样避免房东反悔不卖房，反而说买方违约不支付首期款。

2、合同上注明房龄

合同示范文本不但对买卖双方之间的违约责任，同时也对买卖双方与中介之间的违约责任进行了明确约定。同时，示范文本对违约情况进行了细化，有效避免了类似争议的出现。业主故意隐瞒房屋的真实情况，要承担相应的违约责任。

3、订立买卖合同时必须同时要求对方将转让房产的维修资金户名、水、电、煤、电话等户名在一定的条件下同时过户。

逾期交房的违约金以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点。关于违约金的起算点问题，应认为当事人约定的交房日为违约金的起算点，即从合同约定的交房日之次日开始计算违约金。这里存在三种情况：

1、如果出卖人尚不具备交房条件而提前交付房屋，买受人可以拒绝接受，其民事责任也由出卖人承担;

2、如果在约定的交房日后，仍不具备交房条件的，更应由出卖人逾期交房责任;

3、如果出卖人虽不具备交房条件，而买受人实际接受了标的物，则出卖人已经完成了交付商品房的义务。

关于违约金的计算标准，最高法院的司法解释第十六条已经明确规定，即当事人有约定按约定，约定过高或过低的，则依照解释的规定可以予以调整;没有约定违约金标准和损失赔偿额的，则按照解释第十七条的规定，参照同地段的租金标准计算。

1、关于开发商延期交房退房绝招，一般开发商逾期交房并超过期限，购房者可以要求退房;房屋质量不符合标准，且修复不能达标的房屋，购房者可以退房;受开发商的影响，购房者不能取得房屋产权证书的时候，购房者可以退房。

2、如果开发商继续推迟交房时间或者购房者不想再要这套房子，购房者可以用开发商未办理预售许可证等手续为由，要求解除合同或确认合同无效。如果合同被解除或确认无效，开发商应返还购房者已付购房款、利息并赔偿损失;如果购房者认为开发商的行为构成欺诈，可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2016 年 9 月 16 日，赵飞与梓韵公司签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定：梓韵公司将位于平谷区马坊工业区西区×号房屋出售给赵飞，房屋总款为 1262688 元，梓韵公司应在 2017 年 8 月 30 日前交付房屋，逾期则按日向赵飞支付已付购房款万分之三的违约金。合同签订后，赵飞按照合同约定支付了全部购房款，但梓韵公司却未按时交房，导致赵飞不能入住。

原告认为：2016 年 9 月 16 日，赵飞与梓韵公司签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定：梓韵公司将位于平谷区马坊工业区西区×号房屋出售给赵飞，房屋总款为 1262688 元，梓韵公司应在 2017 年 8 月 30 日前交付房屋，逾期则按日向赵飞支付已付购房款万分之三的违约金。合同签订后，赵飞按照合同约定支付了全部购房款，但梓韵公司却未按时交房，导致赵飞不能入住。

依法成立的合同对双方具有约束力，梓韵公司逾期交房，应该按照合同约定向赵飞支付违约金。故赵飞诉至法院。

被告认为：一、梓韵公司未按时交房系因政府审批原因不可抗力因素导致，按照合同约定梓韵公司不应承担违约责任。涉案项目于 2015 年取得建筑工程规划许可证，2016 年取得京房售证字(2016)130 号预售许可证。梓韵公司取得规划许可时，建委要求涉案项目配建 6 平方米的配电室，但是在报建委进行竣工验收时，建委因北京市政府下发的新规定对于文件下发前的规划许可要求作出修改才予以审批通过。梓韵公司重新开始设计规划，导致验收推迟，系因政府审批原因迟延交房，且梓韵公司已在第一时间通知赵飞因政府审批原因延迟交房。涉案项目于 2017 年 11 月初取得全部竣工验收手续。同时，根据梓韵公司与赵飞签署的《〈北京市商品房预售合同〉之补充协议》(以下简称补充协议)第五条第二款：“出卖人由于不可抗力的原因或者政府审批方面的原因不能按《北京市商品房预售合同》第十二条第(一)款约定日期交房的，出卖人应在该时间发生之日起 30 日内告知买受人，出卖人可据实予以延期，并且不承担违约责任。”2017 年 8 月初，涉案房屋项目已经具备验收交付条件，但因政府审批问题导致房屋延迟交付，梓韵公司不应承担违约责任。二、梓韵公司已于 2017 年 11 月 30 日通知赵飞收房。涉案项目于 2017 年 11 月底取得审批手续，梓韵公司通知赵飞前来收房。自 2017年 12 月初业主开始收房，目前除个别业主外，已经全部收房。赵飞因个人原因拒绝收房，由此造成的损失应由其承担。三、合同中约定违约金过高，应当予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、

第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的 30% 为标准适当减少;其损失的金额，应依照该解释第十七条第三款的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。违约金数额应当以实际损失为基础。合同法对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅，同时相关司法解释强调违约金的数额应以实际损失为基础，违约金的立法目的是督促合同双方积极履行合同义务。本案中，梓韵公司不存在任何怠于履行合同义务的情形，多次积极同政府各部门、市政各部门沟通，以期能按时交房，未能按期交付房屋并非梓韵公司所能预期。且涉案小区并非保障房性质，赵飞并非买来自己居住，没有实际损失。涉案房屋所在地 70 平方米房屋的月租金标准一般为 1000 元，合同中约定的违约金过高。赵飞主张的逾期交房违约金的起止时间没有事实和法律依据。此外对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素考虑。故梓韵公司请求法院对赵飞主张的违约金予以驳回、减少。四、梓韵公司积极与各位业主接洽，并且大批业主已经签署调解书，如果当事人要求的违约金数额过高，会在相当程度上恶化梓韵公司的财产状况，使梓韵公司丧失继续正常经营的条件，损害小区其他业主的利益，造成更多社会问题，同时引发多重矛盾。五、赵飞存在违法行为。按照梓韵公司与赵飞签署的《北京市商品房预售合同》附件五中付款方式及期限的约定，赵飞应在规定的时间之前将贷款足额付至出卖人指定的账户，而实际上赵飞并未按照合同约定的时间支付款项，按照合同约定应当承担逾期付款违约金。

梓韵公司通知赵飞并要求其按照约定时间收房并且支付房屋差价款，按照双方签署的合同约定，对于逾期补款的，梓韵公司不承担延迟交房的违约责任。尽管梓韵公司交付房屋有所迟延，但赵飞损失甚小，希望法院从维护社会稳定，保障企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据过错程度、获得利益情况，驳回赵飞的诉讼请求。法院审理查明：2016 年 9 月 16 日，梓韵公司作为出卖人与作为买受人的赵飞签订了《北京市商品房预售合同》，约定赵飞购买梓韵公司开发建设的位于平谷区马坊工业区西区×号房屋。合同的第五条约定，该商品房总价款 1262688 元。合同第十二条约定：(一)出卖人应当在 2017 年8 月 30 日前向买受人交付该商品房;(二)该商品房交付时应当符合下列第 1、2、3 项所列条件：1. 该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表;2. 有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;3. 满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十三条约定：1. 市政基础设施：(1)上水、下水于 2017年 8 月 30 日达到交付使用条件;(2)市政双路供电于 2017 年 8 月 30 日达到交付使用条件;(3)供暖于 2017 年 8 月 30 日达到交付使用条件;

(4)燃气于 2017 年 8 月 30 日达到交付使用条件……合同第十四条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第 1 种方式处理：1. 按照逾期时间，分别处理：(1)逾期在 60 日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起 30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过×日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的×%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起×日内向买受人支付违约金。双方签订的商品房预售合同的附件十为补充协议，其中第五条第二款约定：出卖人由于不可抗力的原因或政府审批方面的原因不能按《预售合同》第十二条第(一)款约定日期交房的，出卖人应该在该等事件发生之日起 30 日内告知买受人，出卖人可据实予以延期，并且不承担违约责任等。

法院认为：依法成立的合同具有法律约束力，当事人均应信守，严格按照

合同约定行使权利、履行义务。赵飞与梓韵公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。依据双方当事人签订的商品房预售合同，梓韵公司作为出卖人理应在 2017 年 8 月 30 日前向买受人交付房屋。依本案查明的事实，梓韵公司未能依约履行交房义务，系属违约。本案争议的焦点问题是梓韵公司是否应当承担违约责任，以及其要求酌减违约金的请求是否应予支持。

对于梓韵公司是否应承担违约责任问题。梓韵公司未按期交房，其辩称未按时交房系因政府审批原因不可抗力因素导致，按照协议约定不应承担违约责任。第一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，梓韵公司未提供足够证据证明其逾期交房是由于政府审批原因所致。第二，双方当事人所签商品房预售合同后附件十《补充协议》第五条第二款关于“出卖人由于不可抗力的原因或政府审批方面的原因不能按《预售合同》第十二条第(一)款约定日期交房的，出卖人应该在该等事件发生之日起 30 日内告知买受人，出卖人可据实予以延期，并且不承担违约责任”之约定，系梓韵公司提供的单方面免除自己责任的格式条款，上述内容明显加重了对方的责任，并排除了对方的主要权利，内容明显不公平、不合理，且梓韵公司也未能提供证据证明其已采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明，为此上述条款无效。第三，梓韵公司辩称其已于 2017 年 11 月 30 日通知赵飞收房，但赵飞因个人原因拒绝收房，由此造成的损失应由赵飞个人承担。因双方当事人签订的商品房预售合同约定，房屋交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件等。根据本案查明的事实，涉案房屋的燃气在 2018 年 4 月时尚未达到交付使用条件，赵飞在涉案房屋不符合收房条件时，有权拒绝接收房屋。梓韵公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。综上，梓韵公司逾期交付房屋，应承担违约责任。

对于违约金数额是否应予酌减问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院在衡量是否应当减少违约金时，以赵飞的实际损失为基础予以审查判断。赵飞主张因梓韵公司违约，造成的损失包括租金损失、房款利息损失以及占有、使用、收益的损失等。但赵飞就其损失未向本院提供证据予以证实，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，并结合本案实际情况，对梓韵公司应支付给赵飞的违约金数额酌情调整。判决：被告北京梓韵房地产开发有限公司于本判决生效后 10 日内支付原告赵飞违约金 30557 元。