抵押权的本身只是所有权的附属权利，一旦居住权跟所有权对抗，那么如何应对，是不是抵押权就无法实现了，很明显，带抵押权的房产办理居住权登记的时候必须征得抵押权人的同意，我们来看看房地产抵押权的效力是怎样的，怎么进行房地产抵押？

房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。

《民法典》第四百一十条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。(《民法典》生效时间为2021年1月1日)

抵押的效力问题：

1、抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其它债权的担保。

2、抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内，要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。

3、抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭了，抵押权也消灭了。

抵押权与保证的关系：

若在同一债权之上既存在抵押，又存在保证，即抵押加保证的担保，在债务人到期不能清偿债务时，是应由保证人清偿债务，还是应以抵押房地产拍卖变价来清偿债务?

同一债权上既有房地产抵押又有保证时，物的担保应优先于保证。债务人到期未履行债务时，抵押权人应先依法处分抵押房地产，从拍卖、变卖价款中优先清偿债权;若其价款不足以清偿债务时，保证人就剩余债务部分负清偿责任。

1、借款人贷前咨询：填写住房抵押申请书，提交银行相关证明材料。

2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

根据《民法典》第397条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押后的房屋也可出租，但应当书面告知承租人该房屋已抵押的事实。已经抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对房屋受让人不具有约束力，即受让人可终止原租赁合同，承租人对该房屋不享有优先购买权、继续租赁权。抵押人未书面告知承租人抵押事实的，抵押权实现造成承租人损失的，抵押人承担赔偿责任;如果书面告知承租人该房屋已经设定抵押，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。

房屋抵押权的效力，只对于被设定为抵押物的房屋本身有效，利息、租金等孳息不是抵押物。但当债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押权人有权收取该抵押物的孳息。抵押权人未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。取得孳息的清偿顺序：(1)收取孳息的费用;(2)主债权的利息;(3)主债权。

2014年6月，王某将人民币100万借给李某。李某用他个人所有的商品房作为抵押，担保借款的到期偿还，并办理了抵押登记。2017年6月，合同到期，借款未按期偿还，王某想通过行使抵押权，维护自己的合法权益，故咨询律师。