房屋租赁合同关系中，时常发生转租情形，甚至“第三房东”、“第四房东”等称谓也是屡见不鲜。当租赁合同认定为无效或被解除时，房屋转租合同有怎样的效力？这是许多承租关系方十分关心的法律问题。

　　经过出租人同意的转租合同是有效的；原租赁合同对转租问题未明确约定，承租人转租的，合同有效；没有经过出租人同意但是次承租人善意的，合同有效。

 

　　《合同法》第224条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

 

　　承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

 

　　《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

 

　　租赁合同与转租合同并非主从合同，而是因为租赁合同解除，承租人丧失租赁权，转租合同就因赖以存在的基础不复存在而不得不终止。具体理由如下：

 

　　首先，主合同是指不需要其他合同的存在即可独立存在的合同。从合同是指以其他合同的存在为存在前提的合同。从合同以主合同的存在为前提，没有主合同就不可能有从合同。

 

　　虽然在大多数情况下，转租合同以租赁合同的存在为前提，但是，即使没有租赁合同存在，转租合同也能独立存在。例如一方因无因管理将他人房屋出租给第三方该租赁合同关系即不以租赁合同的存在为前提。

 

　　其次，虽然转租合同在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制，即转租合同的生效要件之一是租赁合同的有效存在，但是就转租合同的内容而言，转租人与次承租人均具有独立于租赁合同的法律利益，即转租人为了获取租金，次承租人则为了获得租赁物的使用、收益之权。因此这并不符合主从合同之间关系的内容。

　　（一）解除合同

 

　　根据《民法典》第七百一十六条的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”出租人为了维护自身权益，可以解除与承租人的租赁合同。

 

　　（二）主张损害赔偿责任

 

　　出租人在行使合同解除权时，次承租人已实际占有、使用房屋，甚至对房屋造成了一定损害。此时，如何确定责任人以及责任范围？根据《民法典》第七百一十六条：“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”因此，对于次承租人无权占有的行为，出租人有权要求次承租人搬离房屋，次承租人因转租行为遭受的损失仅可向承租人主张违约责任；对于房屋损害责任，出租人既可以基于租赁合同主张承租人违约责任，又可以因次承租人侵权行为主张第三方侵权责任，但不能就损害赔偿部分双重救济，获取利益。

崔先生是房屋租赁合同中的出租人，将一间外地的临街门面出租给一个商户，他们说是出租三年并且是经营餐饮，所以崔先生和租户约定一年收一次租金，但是明确的是租赁合同未约定转租内容。想不到的是，崔先生去出租房屋当地出差，前不久被告知这份租赁合同被人民法院判定解除；租赁人在六个月前将门面转租给了另外一个人经营服装，该次承租人接手后投入了十多万元的装修费用。我想问律师您的是：我这门面的转租合同有效吗？我可申请人民法院要求认定转租合同无效吗？”