如何订立有效地行纪合同

法律咨询：

xx公司是经营房地产咨询和物业管理的企业法人。2000年2月29日，该公司与房地产公司签订了一份销售房产协议，约定："房地产公司委托xx公司安排出售位于小区住宅楼的物业;如成功出售物业，房地产公司愿意支付相当于物业出售价的2%作为代理佣金;xx公司所代理售楼价格应与房地产公司所售同型号楼房售价一致。若房地产公司实行售楼优惠或调整价格，应及时通知xx公司"。

同年6月28日，赵xx决定购买小区房屋，向xx公司支付定金150元，xx公司为赵xx开具的收据上面载有"小区8号楼东单元三楼西户定金"字样。次日，xx公司又为赵xx开具一张10000元的收据，但收款事由一栏中只注明了"定金"二字。两份收据上均加盖有xx公司的印章。因小区8号楼东单元3楼西户房被房地产公司卖出，赵xx以**公司为被告提起诉讼。

律师回答：

xx公司完全具备行纪人的法律特征，在本案中是行纪人而不是房地产公司的代理人，应受其与赵xx达成的口头协议的约束，承担行纪责任而非代理责任。

相关法律知识：

代理是指代理人在代理权限内以被代理人的名义为一定行为，行为产生的法律后果直接归属于被代理人的法律制度。行纪则是行纪人(受托人)以自己的名义为委托人进行约定的交易活动，而行为后果由行纪人自行承受的法律制度。

行纪行为涉及三方主体：行纪人(受托人)、委托人、第三人，存在两层法律关系：其一是行纪人与第三人之间的买卖合同关系。行纪人是买卖合同的一方当事人，不论行纪人是否告知第三人自己的代理人身份，或者第三人是否知道委托人的姓名，都不影响行纪人以自己的名义参与的买卖关系的法律效力。其二是行纪人与委托人之间的委托合同关系，主要明确行纪人与委托人之间的权利义务，确保行纪人为委托人的利益活动。至于委托人与第三人之间，双方不具有直接的法律关系，委托人无权对行纪人与第三人之间的买卖关系提出自己的异议。

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