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建设工程实行质量保修制度，建设工程在保修期限和保修范围内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。那么，建设施工合同约定的工程保修期限低于法定期限的，如何处理？

网友咨询：建设施工合同约定的工程保修期限低于法定期限的，如何处理？

北京必奕律师事务所李国蓓律师解答：

质量保修期是指建设工程在正常使用条件下的法定最低保修期限，在此期限内承包人对建设工程出现的质量问题负有保修义务。建设工程施工合同中约定正常使用条件下工程的保修期限低于法律、行政法规规定的最低期限的，该约定无效。

根据《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，屋面防水工程正常使用条件下的最低保修期限为5年，而本案中，鑫达鲁鑫公司与北方空间公司签订的施工合同中的保修期（2年）低于上述行政法规规定的最低期限，故双方之间关于缩短工程保修年限的约定，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

李国蓓律师解析：

根据《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为２年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程竣工验收合格后，并不代表该工程不存在质量瑕疵，或者说工程可能存在隐藏的瑕疵，为此，施工合同中，双方针对工程竣工后的保修情节会作相关的约定。

为了保证建设工程的使用寿命和安全，从行政立法的角度，强制性的对于施工合同保修期的约定进行干预，依法针对建设工程的重要部位，设定了最低的保修期间。针对这些重要部位的保修期间，施工合同必须在最低保修期间作出约定，低于该法定保修期间的约定属于无效约定。

另外，针对建设工程的其他工程部位的保修问题，除法定的工程部位外，准许当事人自行约定保修期限。

李国蓓律师，北京必奕律师事务所主任，知识产权法学硕士。以承办合同纠纷案件为主，累计代理案件数百起，涉及建设工程、征地拆迁、知识产权等专门领域和民事、行政、刑事诉讼及商事仲裁等多类程序，执业经验丰富。

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