中介合同纠纷裁判规则

    在建设工程领域，许多项目是通过第三方介绍等使得建筑企业（承包人）与建设方（发包人）相识，最后签订了《建设工程施工合同》，第三方要收取一定比例的“介绍费”。建设公司与介绍人之间会因介绍费形成纠纷，此类纠纷属于中介合同纠纷。

    纠纷一：中介合同的管辖问题

    裁判规则

    适用一般合同管辖原则，即合同履行地或被告所在地。

      纠纷二：中介合同约定的支付费用的条件未成就时，是否有权主张该费用？

    判决规则

    委托人可以就此抗辩支付中介费的条件未成就，要求暂不支付中介费用。

    纠纷三：进行了中介工作，由于委托人的原因未能成功时的责任1、裁判观点（1）合同责任是无过错责任，与当事人的主观状态无涉，委托人不管是否存在恶意，只要违反合同约定的义务，即属违约。

    （2）对于中介合同的委托人而言，这并非意味着其负有必须通过接待和洽谈的方式来对待中介人所报告的订立合同机会的义务，委托人面对中介人所报告的订立合同的机会，有权根据自身条件、投资人的基本情况等进行正常的商业判断，以决定是否需要进一步的接洽。

    （3）如果委托人并非不正当地阻止中介人所要促成的合同成立，则委托人不接待和洽谈投资人的行为并不构成违约。

     纠纷四：中介人完成中介工作后，委托人以项目通过网络公开招标为由，拒绝支付中介费用1、裁判观点人民法院不予以支持。

    纠纷五：中介人从事的行为系职务行为的，是否有权主张中介费？

    1、裁判观点

    代理人在单位从事职务的行为不认为系中介行为，无权主张中介费用。

    （二）违法分包、转包、挂靠相关中介合同可能无效1.法律、法规的限制随着工程项目的复杂化和专业化程度提升，工程分包变得必要和常见，而我国的法律法规对工程分包有诸多限制，违反相关法律、法规的规定可能面临行政处罚甚至刑事处罚。

    根据我国《建筑法》、《招标投标法》等规定，常见的违法分包、转包形式有：

    （1）分包未经发包方批准；

    （2）分包方不具备相应资质；

    （3）已分包工程再分包；

    （4）主体工程进行分包；

    （5）转包；

    （6）以分包形式肢解工程间接转包。

    另外，《建筑法》等主要法律对挂靠、出让资质行为做出了禁止性规定，即没有资质的单位或个人借用资质、资质等级低的借用资质等级高的、有资质的建筑施工企业名义上联营、合作等方式变相借出资质进行承揽等情形，属于挂靠，是法律禁止的行为【5】。

    2.裁判尺度的考量

    （1）居间合同无效

    当居间行为促成的合同属于违法转包、分包、无资质承包（挂靠）等情形时，多数判决认为居间合同无效【6】。

    另外实践中也存在名为居间，实为“挂靠+居间”的交易模式，即挂靠人与被挂靠人以签订居间合同的方式，通过被挂靠人自身的社会资源，帮助挂靠人拿到待建工程的施工权，获取相应的报酬【7】。不论相关主体在所谓的居间合同中处于什么角色，其最终目的都是实施违法的挂靠行为，此种情况下，居间合同乃以合法形式掩盖非法目的，当属无效。

    （2）居间合同有效

    少数判例认定此类情形下的居间合同仍有效，委托人仍需向居间方支付报酬，可能是考虑到下列原因【8】：

    虽然涉及违法承包、分包、挂靠经营等，但该工程确实已经由委托人承建并取得承包费用。如果不支持居间方请求，实际上将会导致有过错的委托人反而得到好处。

    该违法承包、分包的工程没有严重不良影响。

    居间合同中可能明确约定了委托人不得以此为由拒付报酬。

    （三）以“中介”为名行贿受贿，涉嫌违法无效实务中存在不少以“居间、中介服务”为名向“中介人”支付“好处费”，实为行贿、介绍行贿的情形。这种情形下，“中介合同”可能因属于“虚假意思表示”而无效，也可能因为“违反法律法规强制性规定”而无效。较常见的情形包括中介人介绍行贿、帮助行贿甚至教唆行贿，各方虚构居间合同掩盖行贿受贿事实等。

    比如，在张明受贿罪二审刑事裁定书【9】中载明，“被告人等虚构居间服务合同，与正力公司商定，支付被告人等‘居间服务费'100万元”，案涉居间合同无效，结合案件其他相关事实，最终被告人等以受贿罪论处。在李福源贪污、受贿、非国家工作人员受贿二审刑事裁定书【10】中，证人证实“李福源与曹某在办公室聊天，称土地按照6000万转让，柴某在中间帮着联系促成这件事，要400万元居间费，该费用已谈好由城发集团出，不方便走账，所以跟6000万元土地转让款一起转至曹某账户，之后从曹某账户转给柴某。曹某表示同意。关于走账的事情，曹与柴某签订了居间协议。签署的居间协议并非真正居间协议，而是柴某为了顺利拿到400万元钱。后柴某得到该400万元”，最终判决案涉居间合同无效，相关当事人最终也以受贿罪论处。

    这些情况下，因为居间合同当事人之间串通完成的并不是合法的交易，很少会出现“居间人”打官司索要居间报酬的情况，如果“居间人”真要提起诉讼，则合同很可能被认定无效。即使双方不发生诉讼，如果行贿受贿事发，也可能导致违法甚至犯罪责任。

    （四）存在违法风险的中介合同的起草审查

    对于可能具有违法、无效风险的中介合同，建议律师以如下思路应对：

    1.对于风险极大的合同，应建议当事人停止该交易例如：存在刑事犯罪风险的涉嫌贿赂的中介合同；严重违反《招标投标法》、涉及金额巨大的违法“中介”行为。

    2.对于招投标领域的中介合同，应注意：

    （1）合同条款中不应出现违反《招标投标法》的内容或作法，比如“保证中标”、“中标之前即取得资格进场施工”、“泄露标底”等。

    不过，仅仅约定“中标后中介人拿到报酬”本身并不违法，因为事后拿钱是中介合同的正常模式。

    （2）在合同中增加特殊约定。

    比如，站在委托人角度，考虑约定“如果被认定中标无效，已经支付的居间报酬应该返还”，站在居间人角度，考虑约定“若因委托人原因导致中标无效，依然应当支付居间报酬，若中标后实际施工合同无法履行，居间报酬不予返还”。

    （3）提示当事人存在风险。

    即使采取了上述措施，从前文判例可看出，中介合同仍可能存在无效风险，应适当提示客户。

    （4）调整服务模式。

    从中介人的角度，可考虑将中介合同调整为先收费模式（同时可约定如果未中标则退还全部或部分费用，这其实仍属于中介合同），以避免委托人主张合同无效而拒绝支付费用。

    3.对于促成违法分包、转包、无资质承包的中介合同，应注意：

    （1）从中介人的角度，合同中可以考虑增加“委托人不得以XX合同无效为由拒绝支付中介服务费用”的约定，该约定不能确保有效，但可以起到一定作用。

    （2）提示当事人存在合同无效、不支持中介费用的风险。

    （3）可考虑改为“先收费、未达成要求再退费”的收费模式，以降低风险。

综上所述，以上就是律总管小编为您详细介绍的“中介合同纠纷裁判规则”的相关知识。     纠纷一：中介合同的管辖问题，如果您还有其他的法律问题，欢迎在线咨询律总管，我们会有专业的律师团队为您解答。