离婚房屋归一方所有不过户的法律风险

    根据我国《物权法》规定，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果，一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。在不动产产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。

    案例

    男女双方2010年8月18日在民政局登记离婚，并达成离婚协议，双方在协议中约定婚后双方共同购买的房屋归女方，剩余的房贷由男方偿还完毕后，男方需要协助女方办理过户手续，将房屋变更至女方名下。

    后因男方的朋友借钱，男方为朋友作了担保，因男方的朋友一直欠钱不还，后来两人被一并起诉到了法院，法院判决男方要共同承担还钱的责任，该案进入执行程序，执行过程中，法院裁定将男方名下的房屋予以评估、拍卖。于是女方向法院提出了执行异议，要求解除对涉案房屋的查封措施。

    裁判分析：

    男女双方于2010年8月18日登记离婚，并签署了离婚协议，且该协议在民政局进行了备案，双方在离婚协议中约定案涉房屋归女方所有，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律强行性和效力性的规定，于是该协议依法于2010年8月18日成立并生效。

    债权人所享有的请求权是基于2012年男方的担保行为而产生的，所以从时间上来看，女方对房屋的请求权成立在前，优于债权人的请求权。并且女方享有的是针对案涉房屋要求变更登记为所有权人的请求权，即物权期待权，而债权人享有的是针对男方的一般金钱债权，女方对案涉房屋的所有权变更登记请求权与债权人的金钱债权请求权比较，在性质和内容上更具优先性。

    此外，男女双方离婚后，与女儿一直居住在案涉房屋，该房屋具有生活保障的功能，与金钱债权相比，生存利益应当优先。

    因此，女方对案涉房屋的合法权益能够排除执行。

    我国《物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。双方在离婚协议中约定上述房屋产权均归原告所有，这是第三人对自己在系争房屋产权中所拥有份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。

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