催缴物业费的律师函有法律效力吗

　当前物业服务成本持续上升，收取陈欠物业费是挖掘内部潜力的一个重要途径。收物业费难，收取陈欠物业费更难。律师函是一种文明、快捷、经济的敦促工具，但使用不当也会涉及侵权。

律师函具有物业费催缴单所不具备的法律效益，作为重要的书面催缴形式，律师函还具有以下几大重要作用：

一是通知与和解。我们要知道，向欠费业主发放律师函，其本意并不是为了通过诉讼形式强制业主履行缴纳物业费的义务，而是通过行使法律上的告知以为，再次提醒业主及时缴费，实际是督促业主就物业费缴纳事宜与物业达成和解的形式。

二是证据取得。律师函是诉讼的重要证据，发出的律师函即成为某事项已经经过告知的证据，在庭审阶段，具有比物业费催缴单更有利的证明特质。

三是中断时效。《民事诉讼法》约定“……债务清偿诉讼时效为二年”，《民法通则》约定，“诉讼时效因当事人提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断起诉讼时效期间重新计算。”

【案例】

业主长期拖欠物业费，物业公司为此发出律师函，却将含有个人信息的复印件张贴在小区公告栏里，引起较大争议。

律师函是一种具有法律效力的信件，送达的对象应该是个人，而不能在公共场合张贴，更何况里面还涉及一些个人信息。“业主欠费，物业公司为维护自身权益而寄出律师函，这没有任何问题。但将律师函在公共场合公开，则涉嫌侵犯个人隐私。”任律师建议，物业公司应尽早撤下公告栏上的律师函，因为这样的做法虽然能给欠费业主一些舆论压力，但也涉及侵权问题。

没缴物业费收到物业公司的律师函怎么办？

物业服务具有涉众性，小区物业服务质量的提高需要全体业主和物业公司的共同努力，即使富春物业公司的物业服务存在瑕疵，叶**也应以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非拒交或少交物业费的理由，业主不缴纳物业费的行为会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。

物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性，业主若认为物业服务企业提供的物业存在局部瑕疵而拒交物业费，会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。

小区的物业管理服务关系到小区全体业主的日常生活，不可间断，故在涉案小区的业主委员会尚未成立，或者成立后尚未另行选聘物业管理服务企业之前，被上诉人为小区业主提供服务，直至将相关的服务内容移交给后续的物业管理服务企业，符合诚实信用原则，也有利于涉案小区业主的正常生活……该些问题均涉及上诉人所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据法律规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或与被上诉人协商解决。

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