在房屋租赁市场活动中，囿于市场资源分布不均以及信息不对称等客观因素，很多经营者并没有机会与房屋产权人直接订立租赁合同，而是通过从承租人处转租（即通常所称的“二房东”）的方式获得经营。

二房东超期出租，租客如何索赔？
二房东向业主租了房，租期为一年，然后租给了小商户，租期为两年。
小商户交了租赁保证金和租金后，投入巨资装修后，开门营业。
一年后，业主跑来说，租赁期满要收回房屋。
业主有权收回房屋吗？
小商户的损失谁来赔偿？
02情况分析
业主有权收回房屋，小商户的装修残值损失和经营利润损失可以要求二房东赔偿。
首先，业主有权收回房屋。
业主与二房东之间为租赁合同关系。合同因期满解除。二房东不能再继续使用房屋，也不能再将房屋转租出去。业主有权收回房屋。
其次，二房东与小商户超出期限部分的租赁合同无效。
二房东与小商户之间为租赁合同关系。如果二房东超期出租，又不能得到业主的同意，属于无权处分，超期部分的租赁合同因此无效。
再次，小商户可以要求二房东赔偿损失。
如果二房东在与小商户签订租赁合同时，隐瞒或者虚构与业主的租约。小商户基于对二房东的信任，签订了长期租赁合同，则超期部分合同无效产生的损失应当由二房赔偿，损失包括装修残值损失和经营利润损失。小商户如果明知转租合同超期仍签订，其对合同无效也存在过错，对无效产生的损失也应当承担相应的责任。
03救济措施
企业在租赁合同签订时，应当检查二房东与业主之间的租赁合同，避免因为超期租赁而导致合同无效，产生损失。
04法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

“二房东”违约，原房东要求解约该怎么办？
现实中，由于信息不对称、资源分布不均等因素，承租人往往不能直接与房屋产权人直接订立租赁合同，而是其他从承租人处转租。实践中经常存在“转租人”、“二房东”违约，原房东、房屋产权人要求解约或主张转租合同无效的情形。
依据《中华人民共和国民法典》相关规定，房屋转租应当经过出租人同意，未经出租人同意转租的，出租人可以自知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出异议，有权向法院申请确认转租合同无效。如果出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议的，再以承租人未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，法院不予支持。
故，二房东所签署的转租合同并非当然无效；然而，即便是在有效的转租合同关系中，作为实际使用人的次承租人尽管诚实守信恪守合同，但在承租人（即二房东）对出租人拖欠租金构成违约时，次承租人仍然面临着被提前解除合同、终止使用的困境。
《中华人民共和国民法典》第七百一十九条规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外；次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
也就是说，在承租人拖欠出租人租金构成违约的情况下，次承租人为了防止合同解除造成自己营业受损，可以代承租人向出租人支付拖欠的租金及违约金，以此实现出租人收取租金的合同目的，抗辩出租人的合同解除权，达到维持租赁合同及转租合同继续履行的效果。但应注意，代付的意思表示应当明确并且及时支付否则不足以对抗出租人的合同解除权从而无法阻却租赁合同被解除导致最终丧失房屋使用权。

二房东拖欠房租，原房东要求解约，我能怎么办？
在房屋租赁市场活动中，囿于市场资源分布不均以及信息不对称等客观因素，很多经营者并没有机会与房屋产权人直接订立租赁合同，而是通过从承租人处转租（即通常所称的“二房东”）的方式获得经营。
为规范转租行为，民法典规定，承租人将租赁物转租他人必须经出租人同意。然而，即便是在转租有效的情况下，如果二房东不按时交纳租金构成违约，出租人有可能要求解除租赁合同，此时，作为下游的次承租人怎样才能摆脱被迫交还商铺的困境，维持正常营业呢？
#  民法典第716条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
在有效的转租合同关系中，作为商铺实际经营者的次承租人尽管诚实守信恪守合同，但在承租人（即二房东）对出租人拖欠租金构成违约时，次承租人仍然面临着被提前解除合同、终止营业的困境。此时，次承租人该怎样化解危机？
《民法典》第719条规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外；次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
也就是说，在承租人拖欠出租人租金构成违约的情况下，次承租人为了防止合同解除造成自己营业受损，可以代承租人向出租人支付拖欠的租金及违约金，以此实现出租人收取租金的合同目的，抗辩出租人的合同解除权，达到维持租赁合同及转租合同继续履行的效果。
适用这一规则时需要注意以下几个问题：
1.代付意思表示的明确性
在出租人行使合同解除权时，次承租人若想阻却租赁合同被解除，应当直接、明确地向出租人作出愿意代承租人支付租金及违约金的意愿，而不应对此含糊不清、有所保留或者附加其他条件。
上述案例中，唐某虽然表示愿意代远洲公司支付租金，但在向法庭提交书面意见时，有关要求代付租金的段落内容上又被打上了表示删除的“×”标识，诉讼中也没有再当庭坚持要求代远洲公司向傅某支付租金及违约金。因此，唐某的代付意思表示不够明确具体，无法达到阻却出租人行使合同解除权的效果。
2.次承租人代付租金不具有可议价性
也就是说，次承租人应当按照承租人与出租人之间合同约定的租金标准进行代付，而无权对代付金额提出异议，否则便无法实现出租人按约收取租金的合同目的，也就无法阻却出租人行使合同解除权。当然，出租人同意与次承租人进行议价协商的情形除外。
上述案例中，唐某认为傅某与远洲公司之间合同约定的租金过高，请求法院对其代付的租金标准予以调减。在出租人傅某拒绝的情况下，自然也无法阻却租赁合同被解除。
3.代付意思表示的实践性
即次承租人的代付行为应当即时兑现，具体方式可以是直接向出租人支付、向共同约定的第三方支付或者依法提存相关款项等，而不能是仅停留在主观意愿上的“空头支票”，否则即便符合前面两个要件，仍然无法阻却出租人解除合同。
上述案例中，唐某虽然提交了愿意代远洲公司支付租金及违约金的书面意见，但并没有实际履行代付行为，其主张的代付仍停留在意思表示层面，不足以对抗傅某的合同解除权。据此，生效判决不采纳唐某的意见，支持了傅某要求解除租赁合同的诉讼请求，是有着充分的事实和法律依据的。

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