离婚协议关于房产归属约定，能对抗第三人债权么？

夫妻在离婚协议中就共有房屋约定归一方所有，对夫妻双方都具有法律约束力，但不直接产生物权变动的效力。在不动产物权未办理转移登记的情形下，离婚协议中关于不动产物权的约定不能对抗善意第三人。

案例回放

王女士与徐先生2019年5月协议离婚，离婚协议第三条明确约定：“男女双方共有的一套房产归女方王女士所有，自房屋满足过户条件的30日内男方徐先生配合女方办理不动产物权转移登记手续。”2020年8月，第三人马先生将徐先生起诉至法院，要求借款人徐先生偿还2018年12月形成的债务100万并承担相应的利息，同时申请查封了徐先生与王女士名下的共有房屋。

2021年3月，法院对马先生诉徐先生的民间借贷纠纷做出生效判决，判决徐先生偿还马先生2018年12月形成的借款100万元以及相应的利息。2021年5月，马先生依据生效判决向法院申请强制执行徐先生名下已被查封的房屋。王女士经法院通知，才知晓离婚协约中约定给自己的房屋将要被法院执行，遂提出第三人执行异议。王女士认为：第一、案涉的房产在2019年的离婚协议中已约定给了自己，就属于自己的个人房产，房产和徐先生没有任何关系；第二、该房产是目前自己名下唯一的一套住房，不能被执行。王女士的执行异议能获得法院的支持么？

法律规定

1.《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定：

执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原裁判、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2.《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定：

对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定：

对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：

（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。

3.江苏高院《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》（2019年7月18日）第28条：“离婚财产分割协议中对不动产物权的约定能否直接产生物权变动的效力？能否对抗债权人申请执行？”

离婚财产分割协议中对不动产物权的约定不直接产生物权变动的效力，夫妻一方仅可基于债权请求权向夫妻另一方主张履行不动产物权转移登记的契约义务。在不动产物权未办理转移登记的情形下，离婚财产分割协议中对不动产物权的约定不能对抗善意第三人。

离婚财产分割协议中对不动产物权的约定能否对抗债权人申请执行，应当通过审查离婚财产分割协议的真实性、形成时间、不动产物权未办理转移登记的原因、当事人的过错等予以综合判断。具体可参考《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》的相关规定认定和处理。

案例解读

1.根据民诉法的规定，王女士可以对马先生申请执行其与徐先生名下的房屋提出书面执行异议。法院应当自收到书面异议之日起15日内审查。

2.经法院查明：案涉房屋系王女士与徐先生在婚姻关系存续期间购买并登记在双方名下，故该房屋属徐先生与王女士的夫妻共同财产。

3.王女士与徐先生2019年5月签订的 《离婚协议书》虽然对案涉房屋进行了约定，但该协议签订的时间是在马先生执行依据所确定的债务（2018年12月）形成之后，且协议签订后因自身原因未及时办理不动产物权的转移登记手续，因此，离婚财产分割协议中对案涉房屋的约定对债权人马先生不具有约束力，不能对抗马先生的强制执行申请。

提示与建议

1.夫妻在离婚协议中对共有房屋的约定系夫妻双方的内部约定，在分割的房屋未办理不动产过户登记前，该房屋的物权并未发生变动，所以对该房屋的内部约定不能对抗外部的善意第三人。

2.如果离婚协议系双方真实的意思表示，一定要在条件满足时及时办理房屋过户登记手续，如果对方不配合，可立刻向法院起诉要求其履行协助办理房屋过户登记的契约义务。

3.千万不要怕麻烦，否则看似属于你的房子，很有可能就飞走了。

离婚协议约定房产归前妻但未过户，能否对抗第三人执行？

案情简介

一、成某与张某原系夫妻，婚姻期间，成某购买一房屋登记其名下。后双方离婚，离婚协议约定房屋（贷款未还清）归张某所有，但一直未办理过户登记。

二、离婚三年后，成某向债权人万某出具承担保证责任的《承诺书》，后万某起诉成某要求履行保证责任并胜诉，万某申请对成某名下的房屋查封、拍卖，张某提起诉请求解除对房屋的查封、变卖，并依法确认房屋归张某所有。

裁判要点

一审法院判决驳回张某诉讼请求。

一审法院认为房屋的登记所有权人为成某，虽然离婚协议约定房屋归张某，但民政部门不是不动产登记部门，即使离婚协议在民政部门备案，也不能达到物权设立、变动的公示效力。另外，双方在离婚后长达七年的时间内一直没有办理房产过户手续，亦无证据证明张某向成某主张过，张某行为不合常理。

离婚协议约定仅在双方当事人之间产生效力，并不能产生物权变动的法律效力。双方不去过户，只能形成张某对成某的债权而不是必然形成对房屋的所有权，故张某的主张缺乏法律依据。法院根据房产证登记所有人情况，对成某房产查封、拍卖符合法律规定。

二审法院判决撤销一审判决，停止对房屋的强制执行。

二审法院认为离婚协议无法发生房屋物权变动的法律效力，但张某可基于离婚协议对房屋归属的约定，向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生。因此，现阶段张某对房屋仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，对张某请求确认对房屋享有所有权的请求不予支持。

综合本案情形，张某虽不能直接确认为房屋所有权人，但其对该房产享有变更登记为所有权人的请求权可以排除法院对房屋的执行。理由是：

一方面，从两种请求权产生的时间看，张某对房屋享有的请求权是其与成某签订的离婚协议产生，而万某享有的请求权是基于离婚三年后成某的担保产生。张某请求权成立在前，其与成某不存在通过离婚协议预定转移、逃废此后成某可能发生的担保债务。万某的请求权与张某的请求权相比较，在时间上不具有优先性。

另一方面，从两种请求权的性质和内容来看，张某享有要求变更登记为房屋所有权人的请求权，而万某则是一般金钱债权，该金钱债权并非基于对房屋公示信赖而产生，成某向万某提供担保时，未将房屋设定为抵押物，万某亦并非基于成某该房屋而同意其提供担保。因而，万某的金钱债权请求权与张某的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。故张某关于停止对房屋强制执行的上诉请求成立。

律师观点

对于对房产所享有的权利是否可以阻却强制执行，在司法实践中并非“非黑即白”的状态，主要从债权产生的时间、内容、性质以及根源、权利人是否有过错等方面来综合判断。若根据离婚协议、赠与协议等有效文书获得房屋所有权但因自身原因未及时完成变更登记，则协议关于房产归属的约定仅在协议当事人之间产生约束力，不能对抗协议之外的第三人。

房屋赠与给子女但未过户，能否对抗第三人执行？

本案中，二审法院综合权衡张某和万某的请求权，虽然张某未办理过户登记，但无论是从时间上还是性质和内容上，张某的请求权均具有优先性，且对于房屋未过户的过错不在张某，法院最终判决停止对房屋的强制执行。

基于合同的相对性，双方当事人约定的物权归属若未经过公示程序一般不得对抗第三人，当事人应及时完成约定动产交付或不动产的登记，完成物权变动，以避免产生诸如本案的法律风险。

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