合同约定建筑面积存争议 引建设工程施工合同纠纷案

施工者称合同约定的建筑面积是50平方米，房主应对增加的工程量给付报酬;房主却说建筑面积是100平方米，不需要另行增加报酬，为此引起了争执。 2005年5月21日，江苏省海安县人民法院一审审结了一起因当事人对合同约定的建筑面积的理解存在争议而引发的建设工程施工合同纠纷案。

1997年12月，马某经相关职能部门审批领取建房手续，其领取的规划许可证同意其建造建房用地100平方米，建筑占地面积88平方米二层一幢。同月28 日，李某与马某签订建房合同一份，合同约定：李某为马某承建建筑面积约100平方米左右的民房一幢，建筑要求，大面贴条砖，三面毛水泥，楼板三层，顶上面盖瓦，四周围琉璃瓦，层高3.4米和3.2米，瓦工总工资9500元，工资报酬于1998年10月付清。协议签订后，李某即组织人员对上述房屋进行施工，施工期间，马某按工程进度，向李某累计付款9000元。1998年4月，工程施工完毕。2000年12月，马某领取了房屋所有权证书，证书中记载二层总建筑面积为230.14平方米。后因双方对合同中约定的建筑面积的理解存在误差而引起诉讼。

原告李某诉称：我与被告协商签订的建房协议中约定我为马某承建建筑占地面积为50平方米的二层楼房一幢，每平方米报酬95元，总工资9500元。但在施工过程中，马某又增加建筑面积153平方米，经我核算，马某尚欠我工资500元、增加的内粉刷报酬2700元及增加的153平方米的工资14535元，请求法院判令被告向我支付。

被告马某则辩称：我所建房屋经有关部门批准建筑面积为88平方米，我与原告李某签订建房合同时，因施工时建筑面积可能扩大，故在合同中约定建筑面积为100平方米左右，该100平方米即为建筑占地面积。现本人已按约定向其支付了9000元工资报酬。请求法院驳回李某对我的诉讼。

为证明其辩称，马某提供了建房合同书、村民建设用地规划许可证、建设用地通知书、房屋所有权证、村民委员会证明。

法庭审理中，双方争议焦点集中到建房合同中约定的“建筑面积大体在100平方米左右”如何理解的问题上，建筑面积与建筑占地面积有何差异上。

对此，李某称与马某签订的建房合同中约定的建筑面积100平方米左右为二层楼的建筑总面积，即所建房屋的占地面积为50平方米左右。又称马某在其施工放线时，有意将建筑占地面积扩大到110多平方米，工程量实际增加了153平方米，增加部分的工资报酬应为14535元。

马某则抗辩称其经批准，所建楼房的建筑占地面积为88平方米，建筑用地面积为100平方米，因此，在与李某签订建房合同时，双方约定的建筑面积100平方米左右，就是建筑占地面积，合同中约定的工资报酬9500元，是建造整幢楼房的造价，现楼房的实际占地面积为115.07平方米，并不违反合同的约定。马某又称尚未支付的 500元报酬，是由于李某未能将楼房门前走廊的地面做好而扣下的。对此，李某认为该工程双方在合同中没有约定，不属合同约定工程量的范围，500元应予支付。 海安县人民法院审理后认为：李某与马某所签订的建房合同并不违反法律、行政法规的规定，应认定合同合法有效，双方均应严格履行。本案原、被告的主要争议焦点在于建房合同中约定的“建筑面积大体在100平方米左右”如何理解的问题。原告李某主张认为房屋的占地面积为50平方米，二层楼建筑总面积为100平方米左右即合同约定面积。而马某抗辩认为“100平方米左右”为房屋的占地面积。对此，根据《中华人民共和国合同法》第125条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，

就本案而言：1、从合同订立的目的看，马某经批准建造楼房的建筑占地面积为88平方米，合同约定的“建筑面积大体在100平方米左右”，马某与李某签订合同的目的，是为建造建筑占地面积不低于88平方米的二层楼房一幢，故马某抗辩认为合同中载明的“100平方米左右”即为建筑占地面积，该抗辩与批准确定的建筑占地面积以及其与李某订立合同的目的基本吻合;而李某主张房屋实际占地面积为50平方米，“建筑面积大体在100平方米左右”为二层楼房的建筑总面积，该主张与马某经批准确定的建筑占地面积明显不符，与马某与其订立建房合同的目的亦不吻合。

2、从诚实信用角度看，原告李某主张马某与其订立建房合同时，双方约定的房屋的占地面积仅为50平方米，但事实上李某在施工放线时，明知放线占地面积明显超出50平方米，其并未提出异议，亦未要求马某与其签订“增加工程量”的补充协议，根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同案件适用法律问题的解释》第19条的规定：“当事人对工程量有争议的，按照施工过程中形成的签证等书面文件确认。承包人能够证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量”，故李某将“建筑面积100平方米左右”理解为二层楼房的建筑总面积，实际占地面积为50平方米，缺乏依据，且结合当时当地民间建房标准，建筑100平方米占地面积的房屋工价亦在9500元左右。加之，李某亦未能向法院提供马某增加工程量153平方米的相关证据，如确认书或补充协议等，故对李某的主张不予采信。

3、马某以李某未将楼房门前地面做好为由，拒绝支付9500元中尚欠的500元报酬，鉴于合同未约定该项工程，故马某拒绝支付500元报酬的理由不能成立。李某按马某要求，组织人员对二层楼房的内部进行了粉刷，马某依法应向其支付报酬2700元。 海安法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第1款、第2款，《中华人民共和国合同法》第125条第1款、第279条，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同案件适用法律问题的解释》第19之规定，判决：1、被告马某于判决发生法律效力后十日内支付尚欠原告李某工资500元及内粉刷报酬2700元，合计3200元。2、驳回原告李某的其他诉讼请求。

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