如何处理夫妻一方擅自售房

一般来说为了保护买受人的合法权益买受人应本着诚信原则在未经夫妻双方同意的情况下支付作为判决出卖房屋合同的条件只要买受人有证据证明夫妻双方同意合同即行生效。则另一方不能收回房屋。

有证据证明夫妻一方擅自出卖房屋是与出卖房屋的第三人恶意串通或者第三人有重大过失或者以不合理低价购买的对方可以向房屋所在地人民法院提起诉讼请求确认合同无效。从而恢复房屋。

根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋第三方善意购买支付合理对价和办理财产登记手续另一方主张收回房屋的人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同房屋造成损失的离婚的另一方要求赔偿损失的人民法院应予支持。所以如果夫妻一方擅自出售房屋另一方不能收回房屋只能在离婚时按最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)第十一条第二款的规定要求一方赔偿损失。

配偶一方擅自出售房屋有效吗

夫妻一方擅自出售房屋不能绝对认定为无效或者有效的必须综合判断

如果房地产登记以一个人的名义进行买卖双方不熟悉夫妻的确定买卖行为的效力一般不须经夫妻双方同意。

如果房地产登记以两人的名义进行要确定买卖行为的有效性一般要以征得夫妻双方同意后为条件在购房时的举证责任即购房时要以有证据证明夫妻双方同意为条件即应以购房是否善意、支付为条件。同时对于合同无效的效力也可以参照合同法第52条排除。

但是如果产权已经转让就不能反对善意第三方(买受人)。

夫妻关系存续期间在没有分割财产的情况下部分共有财产未经授权处分的一般认定为无效。在例外情况下第三方有理由认为配偶一方处分财产是相互利益的表现应优先保护善意第三方的利益。

如何处理夫妻一方擅自售房?夫妻一方擅自出卖对方感到权益受到侵害的可以提出自己的异议并运用法律手段予以解决。如果你不知道如何处置未经允许出售房屋的配偶你应该咨询一位在线律师以提供好的建议。

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。人民法院审理离婚案件，应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚：（一）重婚或有配偶者与他人同居的；（二）实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的；（三）有赌博、吸毒等恶习屡教不改的；（四）因感情不和分居满二年的；（五）其他导致夫妻感情破裂的情形。一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的，应准予离婚。

夫妻一方未经对方同意擅自出售房屋的行为是否有效

案情

我国法律规定夫妻在婚姻关系存续期间如果没有特殊约定则双方取得的财产属于共同财产。在此期间购买的房屋即使登记在一人名下也属于夫妻共同财产。如果一方擅自出售房屋与购房人签订的合同是否有效?为了说明这个问题下面举一个案例。乙(女)与甲(男)2000年登记结婚婚后购置了两处房产其中一套房屋一直闲置无人居住。2004年6月10日甲将身份证、户口本、房屋所有权证、结婚证、配偶同意出售证明(乙的名字是甲找他人代签的)一并出示给买方丙审查。丙并不知情核查所有原件后便与甲签订一份房屋买卖合同甲以77万元将自己名下的房屋出售给丙。款项结清后甲向丙交付了房屋钥匙双方一同到市房屋产权产籍管理处办理产权过户登记并领取了房产证。后丙对所购得房屋进行了装修并搬进该房屋居住至今。一年后甲的妻子乙向丙提出异议理由是自己与甲系夫妻关系房子是夫妻共同财产丈夫卖房未经自己同意要求中止甲与丙的买卖合同。丙不同意于是乙于2005年9月25日乙将其丈夫甲和丙作为被告起诉到法院请求确认其丈夫和买主签订的房屋买卖合同无效并判令丙返还房屋赔偿装潢损失8万元。

法院经审理后认为两被告签订的房屋买卖合同已经成立且房款已经交接清楚应视为该房屋买卖合同已履行完毕。原告乙主张两被告之间的买卖合同无效其原因是两被告的房屋买卖行为侵害了原告的夫妻共有财产的共有权其侵权责任主要是被告甲未履行夫妻间的告知义务擅自处分共有财产所致被告丙未实施侵害行为不应承担责任。法院遂依照有关法律规定做出判决,被告甲与丙签订的房屋买卖合同有效驳回原告乙的诉讼请求。

解说

我国婚姻法第十七条规定,“夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。”最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)第十七条规定“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”应当理解为,(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定夫妻双方应当平等协商取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。从司法解释的文义上理解夫妻对于重大财产的处理应当在协商一致的基础上。处理重大财产要求与配偶商量不仅是道德上的要求也是一种法定义务。相反如果私自处理则侵犯了配偶的权利。但是夫妻之间的平等协商权是针对夫妻双方的权利义务来说的仅对夫妻两人具有约束力善意第三人没有理由遵照执行。

民法保护第三人在不知真实权利状态下对权力外观的合理信赖在这种情况下第三人做出的法律行为有效目的是为了保护交易的稳定与安全。1988年最高人民法院关于贯彻民法通则若干问题的意见(试行)第89条中规定,“在共同共有关系存续期间部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的应当维护第三人的合法权益对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿。”该司法解释从某一角度规定了善意取得制度的适用针对的是共同共有财产其内容的外延应理解为包含共同共有的房产。

本案甲为房屋所有权证上的产权人我国不动产实行所有权登记制度以登记为准房屋所有权证是证明所有权人的唯一合法凭证。从房屋所有权固有的四项权能即占有、使用、收益、处分的权利来讲甲对该房屋享有处分的权利办理房屋买卖过程中丙只要核查了甲提供的身份证、户口本、房屋所有权证、结婚证、配偶同意出售证明等有关文件资料原件后应该有理由相信甲出售房屋的行为是夫妻双方的共同意愿。因为善意第三人只负有形式审查义务不负有实质审查义务不能要求善意第三人核实配偶的签名是否本人签署是否真实对配偶签字的真实性应由甲全权负责。丙已尽到了必要的审查与注意义务在房屋买卖中不存在任何过错甲与丙签订的房屋买卖合同是合法有效的。在善意第三人支付了相应的对价并实际履行了合同的情况下应当保障买卖交易的稳定和安全应当保护善意第三人的合法利益。

近几年二手房买卖市场异常活跃很多中介公司为了赚中介费或房屋差价对二手房买卖过程中材料审查及手续等把关不严问题层出不穷。由于购买人与出买人对房地产法律专业知识了解甚少法律意识淡漠相互缺乏信任等原因双方在交易过程中矛盾、冲突不断的也大有人在甚至引起纠纷打官司。二手房买卖确实存在着很大风险买卖双方都应充分了解相关的法律法规或聘请房地产方面的专业律师全程代为办理二手房买卖律师以其专业的法律知识和经验避免潜在风险。

夫妻任何一方出售房屋的应征得配偶方的同意侵犯配偶方知情权与平等协商权的配偶方有权要求撤销房屋买卖合同或向出售房屋的夫或妻一方追偿所得价款。

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