购房合同补充协议要注意哪些问题

关于不可抗力

导致发展商逾期交付房屋的原因很多不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时购房者有权终止合同要求发展商退还已经支付的全部款项或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。

关于分摊建筑面积

作为房屋总建筑面积的一部分分摊面积的多少直接影响购房者实际获得的使用面积。购房者应该参照有关规定认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率当发展商交付的房屋达不到约定的标准时购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。

关于装修标准

对于欲售商品房特别是约定了精装修的欲售商品房购房者一定要明确该等商品房的装修标准防止被发展商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等以最大限度地保护自己的利益。

房屋所有权证办理的时间

尽管从表面上看房屋所有权是由房地产管理部门颁发的与发展商并没有直接的关系不应构成其义务。但在实践中房屋所有权权证颁发的延迟往往是由于发展商手续不完整、未能履行交纳土地出让金、测绘费等义务。因此需要让发展商作出相应的承诺保证在规定期限内履行各项义务以确保购房者顺利取得房屋所有权证否则应承担一定数额的罚金超过约定期限的购房者还可以退房并要求开发商承担由此给购房者造成的经济损失。

贷款办不来怎么办?

由于在商品房购房购销过程中普遍采用按揭贷款或公积金贷款方式分期支付购房款项。而上述贷款是否会得到批准主要依赖发展商提供的担保情况、购房者本人的资信状况等因素。如果购房者在签订购房合同并支付了首期购房款后贷款得不到批准就会面临无法自行支付全部剩余款项从而承担违约责任的风险。因此应该在补充协议中分清责任如果由于开发商原因导致贷款得不到批准则购房者可以选择退房并要求发展商承担违约责任如果由于自身原因则届时可以选择变更付款方式或要求退房。

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